1기 신도시 재건축 - 용적률 500% 완화 공약?

안녕하세요 소피입니다. 경제 공부는 참 어려워서 주제 정하기도 힘든 것 같아요. 그중 오늘은 1기 신도기에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 윤석열 당선인의 1기 신도시에 대한 재건축 공약이 있었는데요, 그런데 최근 인수위에서 1기 신도시에 대한 발언을 했다가 해명기사가 나기도 했었죠. 어떤 이슈가 있었는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

■ 1기 신도시란?

성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평총, 군포시 산본 등 5개 도시를 말합니다. 89년 노태우 정부에서 치솟는 집값을 잡고 주거안정을 찾기 위해 서울 인근 경기권에 대규모 택지를 조성한 사업으로 가구수로는 총 29만 2000가구인 대가구 주거타운입니다. 첫 입주가 91년도부터 시작되고 현재는 30년이 넘으면서 재정비가 불가피해졌습니다. 

 

일단, 윤석열 당선인의 공약을 살펴보기 전에, 용적률 개념에 대해서 정리해보겠습니다.

 

■ 용적률이란?

전체 땅 면적에 대비하여 건축물의 모든 층의 면적을 합한 비율을 용적률이라고 합니다. 만약 100평짜리 대지에 60평짜리 건물이 3층까지 올라갔다면 용적률을 60평 x 3층 / 100평 = 180%가 됩니다. 다시 한 번 예를 들자면 100제곱미터의 토지에 20제곱미터가 10층으로 건설이 되면 총 200제곱미터가 되어 용적률은 200%가 됩니다. 

 

 

용적률 계산법

용적률 = 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율

대지면적 = 대지의 면

연면적 = 각 층 바닥면적의 합계 (지하면적, 주차면적, 공동시설 면적, 피난안전구역 면적은 제외)

 

용적률이 클수록?

용적률이 클수록 대지면적에 비해 건축물의 연면적 비율이 높다는 것이며, 그만큼 건물의 층수가 많으며, 높게 지은 것을 의미합니다. 최근 서울이나 수도건의 재개발, 재건출 지역에서 부족한 주택공급을 늘리기 위해 용적률을 상향하려는 여론이 강하게 나타나는 것이 이것 때문입니다. 또한 위에서 말씀드렸다시피 용적률을 지하는 제외되기 때문에 지하가 아무리 많더라도 지상층이 적으면 용적률은 낮아질 수밖에 없고, 대지면적이 넓으면 용적률이 낮아집니다.

 

용적률이 낮으면?

그렇다면 용적률이 낮으면 어떤 이점이 있을까요? 재건축이 된다고 하면 이후 더 많은 일반 분야를 할 수 있어 기존 조합원들의 수익성을 크게 높여줄 수 있습니다. 원래 100가구가 살던 5층짜리 주공아파트를 재건축해서 200가구가 살게끔 하면 100가구를 일반분양하게 되어 기존 조합원들의 분담금에 대한 부담이 줄어들어 수익성을 높일 수 있습니다. 따라서 재건축 단지에 투자를 한다고 한다면 낮은 용적률로 지어진 단지에 투자해야 더 많은 세대를 지을 수 있게 되므로 투자자들의 관심 대상이 될 것입니다.

 

■ 윤석열 재건축 공약

 

■ 용적률 500%로 상향공약

윤석열 당선인의 공약이었죠, 재건축 용적률을 300%에서 500%로 상향하겠다!라고 했습니다. 특히 주목받고 있는 1기 신도시는 평균 용적률 169~226%로 건설되었는데요, 용적률을 완화하여 체계적으로 재정비 사업을 추진하면 10만 호 이상 추가 공급을 할 수 있게 되고, 3기 신도시 2~3개를 새로 짓는 것과 맞먹는 분량이라고 합니다. 따라서 이러한 공약으로 재건축 기대감이 커지며 매물이 회수되고 가격이 1억 원 이상 뛰는 등 불안 조짐을 보이고 있습니다.

 

 

1기 신도시 재건축 속도조절?

그런데 며칠 전, 대통령직 인수위에서 집값을 자극하지 않기 위해 1기 신도시 재건축 '속도 조절' 한다 라는 기사가 나왔습니다. 인수위 관계자가 '1기 신도시 재건축 사업을 중장기 국정 과제로 검토한다'라고 발표를 했기 때문입니다.

 

윤석열 당선인 재건축 공약 계획대로 될 수 있을까?

전날 발언으로 '말 바꾸기' 논란이 불거진 인수위는 "윤석열 당선인의 공약대로 진행 중"이라고 해명에 나섰습니다. 6·1 지방선거 및 분당 국회의원 보궐선거를 앞두고 지역 여론이 악화되자 진화에 나섰다는 분석이 나오고 있다고 합니다. 다시 한번 "1기 신도시는 특별법 등으로 소요 기간을 획기적으로 단축하는 것이 가능하다"라고 밝혔다고 합니다.

 

이렇게 1기 신도시 재건축에 대해서 알아봤는데요. 이후 윤 당선인의 공약이 지켜질 수 있을지, 특히 임기내에 지켜 질 수 있을 것인지 관심을 가지고 지켜봐야 할 것 같습니다.